Bashki që shkrihen, qytete private që ngrihen

Nga Doriana Musai

Debati mbi investimet strategjike në Shqipëri është trajtuar kryesisht si debat ekonomik ose mjedisor. Megjithatë, ndikimi i tij më i madh mund të mos jetë as te ekonomia dhe as te mjedisi, por te mënyra se si organizohet pushteti mbi territorin. Ky shkrim shqyrton se si tri ligje, të miratuara në periudha të ndryshme, ndërveprojnë mbi të njëjtën hapësirë dhe ndryshojnë mënyrën se si merren vendimet për zhvillimin e saj.

Ligji nr. 55/2015, “Për investimet strategjike në Republikën e Shqipërisë”, ligji nr. 21/2024, që ndryshoi regjimin e zonave të mbrojtura, dhe ligji nr. 20/2025, i njohur si “Paketa e Maleve”, nuk formojnë juridikisht një paketë të vetme. Secili vepron në një fushë të ndryshme. I pari u jep projekteve të miratuara status të posaçëm, trajtim me përparësi dhe mbështetje shtetërore. I dyti ndryshoi shkallët e mbrojtjes dhe zgjeroi veprimtaritë ekonomike e turistike që mund të lejohen në kategori dhe nënzona të caktuara. I treti krijoi procedurën për shpalljen e zonave me përparësi për zhvillimin e ekonomisë malore dhe mundësinë e kalimit të pronësisë mbi pasuri shtetërore të poseduara pa titull, kur mbi to zhvillohet një veprimtari ekonomike ose një projekt investimi.

Ndryshimet në ligjin për zonat e mbrojtura futën edhe konceptin e “turizmit të ekselencës”, të lidhur me struktura akomoduese të standardeve të larta dhe shërbime turistike ekskluzive. Mundësia e ndërhyrjes vazhdon të varet nga kategoria, nënzonimi dhe shkalla e mbrojtjes, por hapësira juridike për zhvillime turistike brenda këtyre territoreve është zgjeruar.

Secili ligj hap kështu një derë të ndryshme. Ligji për investimet strategjike i jep projektit statusin dhe mbështetjen publike; ligji për zonat e mbrojtura zgjeron mundësitë e zhvillimit turistik; ndërsa “Paketa e Maleve” krijon një rrugë për kalimin e pronës shtetërore. Kur këta mekanizma takohen mbi të njëjtin territor, ata mund t’i hapin rrugë njëri-tjetrit. Pikërisht këtu fillon të marrë formë arkitektura juridike e përjashtimit.

Rasti i Zvërnec–Nartë–Pishë Poro duhet parë në këtë kuadër. Projektet e paraqitura publikisht propozojnë resorte luksoze dhe ekskluzive, të cilat nuk rezultojnë të jenë parashikuar në këtë formë dhe përmasë në instrumentet vendore të planifikimit të miratuara më herët. Ato nuk mbivendosen mbi planifikimin ekzistues vetëm si projekte të pastudiuara më parë për efektin kumulativ që prodhojnë; përmasat e tyre e tejkalojnë edhe konceptin tradicional të një resorti turistik.

Kur një zhvillim shtrihet në 200–300 hektarë dhe projektohet për dhjetëra mijëra përdorues, ai nuk është më vetëm një investim privat. Ai krijon funksione urbane, kërkon rrugë, infrastrukturë e shërbime dhe prodhon pasoja publike. Kemi, de facto, qytete të reja.

Projekti i propozuar në Zvërnec shtrihet në rreth 250 hektarë dhe parashikon afërsisht 10,000 njësi akomoduese, me një kapacitet prej mbi 10,000 vizitorësh në ditë. Këto nuk janë më përmasat e një hoteli, por të një qendre të re banimi, me një popullsi të përkohshme të krahasueshme me atë të një bashkie të vogël. Ndërsa harta e re administrative propozon shkrirjen e disa bashkive ekzistuese me popullsi të vogël, në bregdet po planifikohen nga e para vendbanime private me përmasa të ngjashme.

Rasti bëhet edhe më i qartë me masterplanin “New Apollonia” në Darëzezë–Seman. Projekti shtrihet në 600 hektarë dhe parashikon 1.52 milionë m² ndërtim, 9,160 njësi rezidenciale, 2,830 njësi hotelerie dhe një popullsi të pritshme prej 45,755 banorësh. Pra, nuk kemi më një resort, por një qytet të ri bregdetar, me një popullsi më të madhe se ajo e Bashkisë Maliq, e cila në hartën e re administrative propozohet të shkrihet me Bashkinë Korçë.

Edhe zhvillimi “Lëkurs” në Sarandë shtrihet në 67,9 hektarë. Projekti mori fillimisht lejen e zhvillimit nga KKTU-ja dhe, disa muaj më vonë, statusin “Investitor Strategjik – Procedurë e Veçantë” nga KIS-i. Sipërfaqja e tij është e krahasueshme me atë të qendrës historike të Gjirokastrës ose me tërësinë historike Mangalem–Goricë–Pazar në Berat. Për nga shtrirja e zonës së ndërtuar, ai i afrohet edhe përmasave të një qyteti të vogël si Memaliaj, një prej 15 bashkive që propozohen të shkrihen.

Pikërisht këtu shfaqet problemi që këto zhvillime ngrenë në planifikimin e territorit, krahas kundërshtimeve që lidhen me ndikimin në mjedis, zonat e mbrojtura, pronën dhe aksesin publik. Kur një investim merr përmasat dhe funksionet e një qyteti të ri, realizimi i tij nuk mund të trajtohet vetëm si çështje e një lejeje zhvillimi, një lejeje ndërtimi apo një vendimi administrativ. Ai bëhet objekt i planifikimit territorial. Ligji nr. 107/2014, “Për planifikimin dhe zhvillimin e territorit”, kërkon që zhvillimi të kalojë përmes instrumenteve të planifikimit, koordinimit institucional, transparencës dhe pjesëmarrjes së publikut.

Nëse përdorimet, intensiteti, kapaciteti ose parametrat e propozuar nuk përputhen me instrumentet në fuqi, kërkohet ndryshimi ose hartimi i instrumenteve përkatëse, së bashku me procedurat e planifikimit dhe të konsultimit publik. Pikërisht përmes këtij procesi zhvillimi duhet të vlerësohet në raport me territorin përreth dhe interesin publik, ndërsa komuniteteve u garantohet pjesëmarrja në vendimmarrjen për hapësirën ku jetojnë.

Në raport me këtë proces të zakonshëm planifikimi, ligji për investimet strategjike krijon një rrugë të posaçme administrative, të koordinuar nga AIDA. Statusi strategjik nuk i zëvendëson formalisht lejet e zhvillimit dhe të ndërtimit: dhënia e statusit dhe miratimi i masave mbështetëse janë kompetencë e Komitetit të Investimeve Strategjike, ndërsa vendimmarrja territoriale i përket Këshillit Kombëtar të Territorit dhe Ujit. Megjithëse juridikisht të ndara, të dyja procedurat zhvillohen nën drejtimin e organeve kolegjiale të kryesuara nga Kryeministri. Njohja dhe mbështetja e investimit si strategjik, nga njëra anë, dhe miratimi i zhvillimit në territor, nga ana tjetër, takohen kështu në të njëjtën qendër politike.

Ky regjim nuk sjell vetëm procedura më të shpejta. Ai mund t’i sigurojë investitorit troje dhe pasuri shtetërore, përdorimin e brigjeve, konsolidimin e tokës dhe infrastrukturë të mbështetur nga shteti. Në rrethana të caktuara, ligji lejon edhe shpronësimin për interes publik të pronës private. Shteti nuk vepron më vetëm si autoriteti që shqyrton një investim, por edhe si aktori që krijon kushtet materiale për realizimin e tij. Kështu, statusi strategjik mund ta ndikojë zhvillimin përpara ose paralelisht me shqyrtimin e tij territorial.

Ligji zbatohet prej njëmbëdhjetë vjetësh dhe afati për paraqitjen e kërkesave të reja është shtyrë disa herë, aktualisht deri më 31 dhjetor 2026. Një instrument i miratuar si i përkohshëm ka fituar kështu vazhdimësi. Nuk është rastësi që shfuqizimi i tij është përfshirë në kërkesat e protestës. Rrëzimi i gardheve e bëri të dukshëm në territor atë që ky model rrezikon të prodhojë në vendimmarrje: ndarjen e një hapësire që prodhon pasoja publike nga publiku që duhet të marrë pjesë në vendimet për të.

Arkitektura e përjashtimit

Efektet e këtij modeli nuk mbeten brenda procedurës administrative. Vendimet mbi statusin e investimit, pronën, përdorimin e tokës dhe infrastrukturën përkthehen më pas në forma konkrete hapësinore. Kur këto vendime favorizojnë zhvillime të mëdha, të projektuara për përdorim dhe akses të kontrolluar, arkitektura juridike e përjashtimit fillon të marrë edhe formë urbane.

Arkitektura nuk prodhon vetëm ndërtesa; ajo prodhon edhe marrëdhënie shoqërore. Rezultati nuk është vetëm një resort apo një marinë e re, por një tipologji qyteti: komunitete të mbyllura, marina private dhe hapësira që, megjithëse mund të duken publike, kontrollohen nga pronari ose administruesi privat. Arkitektura organizon edhe aksesin; ajo përcakton kush hyn, kush qëndron dhe kush mbetet jashtë. Kjo e zhvendos debatin nga pyetja “çfarë po ndërtohet?” te pyetja “për kë po ndërtohet territori?”.

Këtu debati largohet nga estetika dhe hyn në fushën e drejtësisë hapësinore. Çështja nuk është nëse projektet janë të bukura apo moderne, por si shpërndahen shërbimet, aksesi dhe përfitimet dhe ku vendoset kufiri ndërmjet asaj që është private dhe asaj që u përket të gjithëve. Zvërneci evidentoi pikërisht rrezikun e një territori të fragmentuar në enklava ekskluzive, nga të cilat publiku i gjerë përjashtohet. Një qytet i ri nuk prek vetëm pronën ku ndërtohet; ai ndikon drejtpërdrejt në vendbanimet përreth dhe në interesin publik.

Për këtë arsye, pyetja se kush mund ta përdorë territorin lidhet drejtpërdrejt me pyetjen se kush merr pjesë në vendimmarrjen për të. Të tri ligjet nuk e dobësojnë rolin e pushtetit vendor në të njëjtën mënyrë. “Paketa e Maleve”, për shembull, i njeh bashkisë një rol formal. Përqendrimi i vendimmarrjes nuk prodhohet nga një mekanizëm i vetëm, por nga mënyra se si procedurat takohen dhe si vendimet përcaktuese mbi statusin e investimit, pronën dhe përdorimin e territorit zhvendosen drejt institucioneve qendrore.

Kjo zhvendosje ngre edhe çështjen e kufijve kushtetues të regjimeve të posaçme. Precedenti i Teatrit Kombëtar tregoi se një regjim i krijuar për një projekt territorial mund të cenojë autonominë vendore dhe parimin e shtetit të së drejtës. Megjithatë, ndërsa Gjykata Kushtetuese ka shqyrtuar ligjin special për Teatrin dhe ndryshimet në ligjin për zonat e mbrojtura, vetë ligji për investimet strategjike nuk rezulton të jetë vënë drejtpërdrejt përballë kontrollit kushtetues, pavarësisht pasojave të tij shumë më të gjera mbi territorin.

Kjo nuk e mohon nevojën e Shqipërisë për investime dhe zhvillim. Çështja nuk shtrohet si zgjedhje ndërmjet zhvillimit dhe ruajtjes së territorit, por si nevojë për një model që i lidh investimet me planifikimin, transparencën, mbrojtjen e mjedisit, të drejtat e pronës dhe pjesëmarrjen publike. Kur zhvillimi mbështetet mbi regjime juridike të posaçme pa kundërpesha të mjaftueshme, përjashtimi bëhet pjesë e vetë arkitekturës së territorit.

Pyetja që mbetet është se si mund të prodhohet zhvillim pa e kthyer përjashtimin në metodë qeverisjeje dhe pa e shkëputur investimin nga shteti i së drejtës, territorin nga qytetari dhe vendimmarrjen nga interesi publik.