Autorë: Alexia Galanakis, Lorin Kadiu, Pablo Fernández, Marta Moreno
Ndërsa muaji i dytë i protestave i afrohej fundit, kryeministri Rama shpalli kthesën e mandatit të katërt, dokumentin strategjik “BESA”. Teksti prej 39 faqesh që iu shpërnda grupit parlamentar socialist, mbetet ende i panjohur plotësisht për publikun.
Qeveria premton se testi i parë i “Metodës BESA” do të jetë e ardhmja e Vjosë-Nartës, që do të vendoset “bashkë me publikun” në nëntëdhjetë ditë dëgjesash. Ky proces paralel konsultimi do të ekspozohet në platformën dygjuhëshe “Pasqyra e Flamingove” (Flamingo Mirror). Nga ana tjetër, dokumenti shpreh qartë edhe atë që nuk synon: “Qëllimi nuk është të rihapet politikisht e shkuara.”
Por e shkuara e bregdetit dhe e natyrës shqiptare nuk shpjegohet me zotime politike. Ajo gjendet e dokumentuar në vendimet e firmosura nga institucionet, këshillat dhe komitetet që drejtohen nga një njeri i vetëm, i njëjti që dha Besën.
Sot, Citizens.al publikoi Dosjet e KKTU-së (whoownsthealbaniancoast.com) Një databazë interaktive në tre gjuhë: Shqip, anglisht e spanjisht, me çdo vendimmarrje mbi bregdetin që Këshilli Kombëtar i Territorit dhe Ujit ka publikuar në dymbëdhjetë vjet (2015–2026). Janë 252 vendime, të zbardhura dorazi nga regjistri i Agjencisë së Zhvillimit të Territorit dhe të kryqëzuara me regjistrin e investitorëve strategjikë të AIDA-s, të dhënat e Qendrës Kombëtare të Biznesit, të analizuara në sfondin e kornizës ligjore që i bëri të mundura.
Dosjet e KKTU-së është pasqyra ku shihet qartë kush e zotëron bregdetin. Ky artikull e lexon atë përballë besimit që po kërkon qeveria.
Kush e zotëron bregdetin?
Në dymbëdhjetë vjet, Këshilli Kombëtar i Territorit është mbledhur dhjetëra herë dhe ka firmosur 252 vendime për hotele, rezidenca, resorte e marina që prekin bregdetin. 206 janë leje në fuqi, 45 janë amendime për shtim lejesh, ndryshim planvendosjesh, aksionerësh apo shtyrje afatesh. Një vendim i vetëm konfiskon sipërfaqe për interes publik, resorti “Prestige”, me Vendimin Nr. 02 të 28 dhjetorit 2022.
Të mbledhura bashkë, lejet në fuqi miratojnë 5.49 milionë metra katrorë ndërtim mbi 11.27 milionë metra katrorë tokë, afro 1,580 fusha futbolli, të shpërndara përgjatë vijës bregdetare. Kufizimi kryesor i bazës është se ajo zbardh vetëm atë që shteti ka publikuar, pra çdo shifër totale e këtij hulumtimi është dysheme, jo tavan.
Dy janë vitet kur vrulli i lejeve shtohet në mënyrë të dukshme.
2021 është viti i tokës: 41 vendime që mbulojnë 4.42 milionë metra katrorë. Në një vit të vetëm u dha mbi 1/3 e gjithë truallit të dhënë në dymbëdhjetë vjet. Në të njëjtin vit, qeveria po vizatonte kufijtë e zonave të mbrojtura, ndërsa “Aeroporti Ndërkombëtar i Vlorës” merrte lejen e zhvillimit brenda Peizazhit të Mbrojtur Vjosë-Nartë.
Njëkohësisht në konsultim qarkullonte edhe projektligji për Menaxhimin e Integruar të Bregdetit, që i rezervoi lejet e ndërtimit në breg vetëm për investimet strategjike. Rastësia e do që po atëherë, shtatë pronarë privatë kërkuan përmes vlerësimit strategjik mjedisor 1,536 hektarë brenda peizazhit të mbrojtur Pish-Poro Nartë.
2024 është viti i betonit: 66 vendime dhe rekordi absolut i sipërfaqes së miratuar të ndërtimit, mbi dy milionë metra katrorë. Është viti kur Kuvendi ndryshoi ligjin e shumëdebatuar të zonave të mbrojtura për të pranuar “turizmin e ekselencës” dhe struktura akomoduese “të standardeve të larta”.
Në po të njëjtin vit zonimi i Peizazhit të Mbrojtur Pishë-Poro-Nartë u shpërbë me akte të reja, u ul niveli i mbrojtjes dhe u zgjeruan veprimtaritë e lejuara. Në të njëjtën kohë, institucionet qendërzoheshin më tëj, Këshilli merrte në kontroll edhe ujin, duke ndërruar emrin nga KKT në KKTU.
Dosjet e KKTU e tregojnë qartë se lejet shtohen kur ligjet ndryshojnë
Regjistri tregon se gjeografia e vendimeve është po aq e përqendruar sa koha: 57 për qind e tokës që prekin vendimet ndodhet në vetëm dy bashki, Vlorë dhe Himarë. Vetëm në Himarë janë regjistruar 102 nga 252 vendimet e KKTU.
Regjistri tregon edhe si punon makineria. Projektet e mëdha nuk marrin një leje të vetme por ndërtohen me zinxhirë vendimesh. “Green Coast” në Palasë ka 18 vendime të KKT-së nga 2017 deri më 2025 (leje zhvillimi, leje ndërtimi, ndryshime, zgjerime) që të mbledhura bashkë përbëjnë 609,402 metra katrorë ndërtim mbi 1.15 milionë metra katrorë tokë. Pronari përfundimtar është grupi Balfin i Samir Manes, konglomerati më i madh privat i vendit.
“Marina & Jahtet e Durrësit” tregon se makineria ka edhe një marsh të shpejtë: në vetëm shtatë muaj, janar–korrik 2025, KKTU-ja mori dhjetë vendime, duke miratuar 238,678 metra katrorë ndërtim, kulla banimi që do zëvendësojnë portin e Durrësit. Projekti i përket sipërmarrësit emiratas Mohamed Alabbar, i akorduar vite më parë me ligj të posaçëm dhe pa garë.
Ekonomisti Zef Preçi, i intervistuar për këtë hulumtim, e përshkruan sistemin e ngritur rreth kësaj vendimmarrjeje si një strukturë ku agjencitë kanë fituar “atribute gjykate” mbi territorin. Ato vendosin, dhe vendimi i tyre nuk shqyrtohet askund tjetër, përfitimi, argumenton ai, e shpjegon oreksin. “Përjashtimet që u jepen investitorëve strategjikë, ku vetëm taksa e ndikimit në infrastrukturë mund të arrijë 10 deri në 12% të vlerës së projektit, vlejnë më shumë se marzhet operative 3 deri në 5% të vetë biznesit të hotelerisë,” shpjegon Preçi. Sipas leximit të tij, vetë përjashtimi është përfitimi.
Avokati Dorian Matlija nga Qendra Res Publica, që i ka çuar ndryshimet e zonave të mbrojtura deri në Gjykatën Kushtetuese, i përmbledh ato në një fjali: “Ligji i 2024-ës menaxhon zhvillimin, nuk mbron.” Tre anëtarë të Gjykatës, vëren ai, i gjetën ndryshimet në shkelje të drejtpërdrejtë të Kushtetutës dhe të konventave të ratifikuara, por ligji mbijetoi.
Hijet e regjistrit të KKTU-së
Transparenca e cunguar është pengesa kryesore e këtij regjistri publik. Ai është ndërtuar mbi vendimet që KKTU ka zbardhur dhe pranon që ekzistojnë, një pjesë tjetër, mbeten në hije.
Edhe dosjet e publikuara rrallëherë shfaqen të plota. Sipas ligjit për planifikimin dhe zhvillimin e territorit, një vendim i KKTU-së nuk është një dokument i vetëm, por një dosje që duhet të përmbajë: 1) Hartën që tregon ku dhe çfarë u miratua; 2) Rregulloren e veçantë që përcakton kushtet e zhvillimit (ky është pikërisht instrumenti me të cilin KKTU-ja vendos kushtet për investimet strategjike dhe rastet përjashtimore); 3) Në rastet e përcaktuara, marrëveshja e zhvillimit, ku shkruhen detyrimet e zhvilluesit.
Në regjistrin publik, nga 252 vendimet, harta gjendet për 196: një në pesë vendime nuk tregon dot as ku ndodhet zhvillimi që miraton. Rregullorja e veçantë gjendet për 140 ndërsa për 112 vendime, kushtet me të cilat u dha leja nuk njihen publikisht. Nga 95 lejet e zhvillimit, vetëm 25 shoqërohen nga marrëveshja e zhvillimit; nëse të tjerat kanë marrëveshje, ato nuk janë në regjistër. Dhe tre vendime ekzistojnë vetëm si tituj pasi nuk përmbajnë asnjë dokument.
Dy nga projektet më të kontestuara në vend janë të mbuluara nga hijet e regjistrit.
Blue Borgo ose Baks Bay në Rrjoll, Velipojë
Vendimi Nr. 39 i KKT-së për resortin “Blue Borgo” mban datën 17 dhjetor 2024. Në faqen e AZHT-së ai u shfaq vetëm më 23 janar 2026, trembëdhjetë muaj pas mbledhjes ku u mor, dhjetë muaj pasi makineritë kishin hyrë në tokat e Rrjollit dhe tetë ditë pasi leja e ndërtimit që ai autorizon ishte zbardhur. Transparenca u vonua për një nga vendimet më të mëdha të gjithë regjistrit. Baks Bay shtrihet në 1,459,841 m2 tokë dhe 554,755 m2 ndërtim. Një vendim i vetëm që përbën më shumë se 1/10 të të gjithë tokës që KKT-ja ka dhënë në dymbëdhjetë vjet.
Kronologjia e plotë gjendet e dokumentuar në Citizens.al: punimet nisën në mars 2025; vendimi u firmos më 8 gusht 2025; licenca e zbatimit erdhi më 16 shtator 2025; leja e ndërtimit u zbardh më 15 janar 2026. Punimet i paraprinë përmbylljes së procedurave me gati një vit. Ndërkohë, Prokuroria e Shkodrës ka konfirmuar një procedim penal të hapur (Nr. 390/2025, referuar nga SPAK më 21 mars 2025) mbi pretendimet e banorëve për tituj pronësie të falsifikuar. AIDA ka konfirmuar dy herë se projekti nuk ka asnjë vendim investimi strategjik.
E megjithatë, Bashkia Shkodër konfirmon se projekti është përjashtuar nga taksa e ndikimit në infrastrukturë. Sipas llogaritjes së redaksisë, investitori po kursen rreth 8.4 milionë euro mbi një investim të deklaruar 280 milionë euro, pa asnjë vendim publik që e justifikon përjashtimin.
Zvërneci dhe Narta, aty ku nisi “Revolucioni i Flamingove”
Projekti që sot synon të zhvillojë rreth një milion metra katrorë ndërtim mbi Zvërnec nuk shfaqet asnjëherë në regjistrin publik. Jo sepse nuk është vendosur për të: dy vendime të KKTU-së për “Zvërnec South Adriatic Development” janë sot në fuqi, leja e zhvillimit me kusht e 30 marsit dhe një vendim i dytë i 29 prillit 2026 që autorizon rrethimin, asnjëri nuk është zbardhur. Sipas raportimeve të Citizens.al, KKTU ka marrë një sërë vendimesh për zonën që nga shtatori 2024, por asnjëri nuk i është ofruar publikut. Kërkesat e gazetarëve për dokumentet janë refuzuar nga AZHT-ja dhe, pas ankimimit edhe nga Komisioneri për të Drejtën e Informimit.
Ajo që dihet për Zvërnecin, mësohet nga dokumentet e rrjedhura, që përshkruajnë një projekt që rritet po aq herë sa ndërron pronarë. Statusi i investitorit strategjik, i akorduar më 30 dhjetor 2024, i përket vetëm Sazanit (“Atlantic Incubation Partners” e fondit Affinity Partners të Jared Kushner, 1.4 miliard euro të deklaruara) dhe nuk e përmend Zvërnecin. Për Zvërnecin, plani më i hershëm i njohur është ai i porositur më 2022 nga Kastrati Group te studioja italiane Archea Associati, i listuar në “The Albanian Files”, katalogun 800-faqësh të gjashtëdhjetë studiove ndërkombëtare që punojnë në Shqipëri, të cilin Citizens.al e bëri publik në qershor.
Sot, sipas regjistrit tregtar, kompanitë e projektit kanë migruar drejt Katarit: ZSAD u ble për 306 mijë euro nga “Sazan Development Holding” e Dohas, nën kontrollin e vëllezërve Al-Khayyat, ndërsa “Albania Land Development”, që mban rreth 120 hektarë dhe marrëveshjet me pretenduesit e pronave, kaloi për 10 mijë euro te “Sazan Operations Holding”, në të njëjtën adresë në Doha.
Në letrat e korporatave, emri “Sazan” tregon Zvërnecin, kjo u konfirmua edhe në masterplanin konfidencial të studios LAVA: 727,527 metra katrorë ndërtim mbi 254.8 hektarë, me kazino, fusha golfi dhe një kategori vilash rezervuar për “Billionaires”.
Katër histori: “Kush jeton pas vendimeve?”
Bregdeti dhe natyra nuk janë vetëm regjistër vendimesh për leje ndërtimi dhe sipërfaqe në hartat e KKTU. Çdo metër katror i atyre 252 vendimeve ndikon tek jetët e njerëzve që e jetojnë tokën. Në Palasë është një kullotë, në Rrjoll protesta e një fshati që vazhdon prej muajsh, në Kuç e Tragjas janë burimet e uji dhe rrapet shekullorë. Katër ndalesa të shkurtra, nga veriu në jug të Shqipërisë na tregojnë pasojat konkrete të makinerisë së lejeve.
Tanush Bodoj, 58 vjeç, është blegtori i fundit i Palasës e Dhërmiut. Ai tregon se kullotat shtetërore mbi fshatra i ka marrë rregullisht me qira që nga viti 1997. Dikur mbante dy mijë krerë, sot i kanë mbetur shtatëqind. Djemtë e tij tashmë punojnë me eskavatorë, në po ato kantiere që po ia ngushtojnë kullotën, ndërsa poshtë kodrës shtrihet rezultati i nëntëmbëdhjetë vendimeve e “Green Coast I, II dhe III”.
Ai këmbëngul se nuk është kundër turizmit, por propozimi i tij për bregdetin është aq i thjeshtë sa mund të përmblidhet në një fjali të vetme: “Dy-tre lokale dhe ca banjo publike”. Edhe ajo që ka mësuar duke parë malet të gërryhen dhe rrugët e Llogarasë të mbushen me vinça e betoniere është po aq e thjeshtë: “Këtu, toka është e më të fortit.”
Banorët që prej muajsh përplasen çdo ditë me policinë në kantierin e ndërtimit nuk mbajnë në dorë vetëm pankarta, por letra dhe regjistra hipoteke. Ata tregojnë se trembëdhjetë familje të mëdha e blenë tokën e Rrjollit së bashku më 5 shtator 1935, nga ministri i Brendshëm i Mbretit Zog, Musa Juka.
Regjistrimet ruhen ende në zyrën e hipotekës së Shkodrës, pasuritë 279 deri 283, nën emrin e regjistruesit Selim Kofiku. Kur regjimi komunist konfiskoi pronat më 1946, regjistri u shënua për çdo familje. Ata pretendojnë se edhe sipërfaqet e asaj kohe përputhen me ato që familjet kërkojnë sot në gjyqin që tashmë është në proces. Dëgjesa publike që shoqëroi projektin, thonë banorët, nuk përmban asnjë prej tyre që banojnë në Rrjoll. Nikollë Malaj, 70 vjeç, e bën të thjeshtë dallimin: “Kjo nuk është protestë, është rezistencë mbi tokën e trashëguar të stërgjyshërve”. Sot projekti shfaqet i pagëzuar me emrin e ri, “Baks Bay”, ndërsa ndërtimi nuk ndalet.
Astrit Sheme është kryeplaku i zgjedhur i fshatit dhe bletar prej tridhjetë vjetësh, me njëqind e pesëdhjetë koshere. Ujësjellësin që i ka marrë fshatit burimin e tregon si një histori gjashtëdhjetëvjeçare. Projektin e ndaloi Hysni Kapo në kohën e diktaturës; e ringjalli qeveria Berisha më 1994, por u la sërish kur këshilltarët e komunës, majtas e djathtas bashkë, votuan kundër.
U rikthye “në hije” më 2019, derisa tubat mbërritën në Kuç në vjeshtën e 2023-shit. Po atë vit, në një drekë elektorale në fshat, kryeministri e premtoi vetë: “Do ta zgjidh unë.” Sot Astriti e mbyll historinë me dy fjali: “Gjithçka ka mbaruar. Uji është marrë.” Në Kuç fëmija i fundit ka lindur më 2019. Gjimnazi mund të mbyllet këtë vit.
Xhuliano Kabello është 32 vjeç dhe flet për ujin e fshatit ashtu si banorët e Rrjollit flasin për tokën: “Ne nuk jemi kundër zhvillimit. Jemi kundër marrjes së burimit tonë të jetës”. Më 4 mars 2025, banorët kundërshtuan nisjen e punimeve për ujësjellësin që çon ujin te lumit Izvor tek resortet e Palasës dhe Dhermiut.
Gjatë protestave, Tragjasi u rrethua nga dyqind deri në treqind efektivë policie. Përgjatë burimit, në një zonë të mbrojtur, rrapet shekullorë kanë nisur të thahen, banorët besojnë se u helmuan. Resortet në krahun tjetër të malit, me qindra vila, hotele dhe pishina shpesh mbeten pa ujë dhe furnizohen me autobotë.
Këto janë vetëm katër nga qindra historitë e këtij konflikti që ka përfshirë vendin. Bregdeti, toka, uji, kullotat po tjetërsohen vrullshëm, shpesh pa miratimin e atyre që i jetojnë e u përkasin. Përgjigja ndaj zërave kundër vjen si gardh i rrethuar me policë që nuk e kursejnë dhunën.
Fatjona Mejdini, drejtuese e “Global Initiative” për Ballkanin, që prej vitesh ndjek gjurmët e parave në industrinë e ndërtimit e përmbledh këtë përplasje me një fjali: “Bregdeti nuk u përket më shqiptarëve.”
Provat përballë “BESËS” së Kryeministrit
Regjistri i vendimeve të KKT-së i bën të matshme premtimet që platforma “BESA” e qeverisë shpalli pak ditë më parë.
“BESA” premton “hapjen e dokumentacionit të publikueshëm”, pikërisht nga administrata që i mban ende të papublikuara vendimet e KKTU-së për Zvërnecin, dhe dosjen e negociatave për Sazanin, të pezulluar “me dakordësi të palëve”, pa afat, që nga 13 nëntori 2025.
Kush vendos se çfarë është “e publikueshme”? Dokumenti përgjigjet vetë: një “mandat i posaçëm zbatimi”, i miratuar para se testi të nisë, do të përcaktojë “dokumentet që mund të publikohen dhe kufizimet e ligjshme të konfidencialitetit”. Edhe një herë jemi përpara një paradoksi, kush harton mandatin, harton edhe transparencën.
“BESA” premton se “asgjë nuk do fshihet pas një PDF-je të skanuar”, ndërkohë që regjistri i shtetit është pikërisht një version i cungët i kësaj. Baza e të dhënave “Kush e Zotëron Bregdetin” që publikohet sot ekziston vetëm sepse katër gazetarë kaluan muaj të tërë duke i nxjerrë këto të fshehta dorazi, vendim pas vendimi, nga PDF-të e skanuara të AZHT-së.
“BESA” premton se “asnjë vendim i ri i pakthyeshëm nuk do merret përpara shqyrtimit të evidencës së plotë”, me përjashtimin e shkruar në po atë fjali: “përveçse kur një detyrim ligjor ose kontraktor kërkon ndryshe”. Duket se makineria e lejeve nuk do ndalet nga testi i besimit, pasi është ndërtuar që të punojë përmes tij.
“BESA” premton se platforma ku do të matet gjithçka do të quhet Flamingo Mirror, sipas shpendit që u bë simbol i njërës prej protestave qytetare më të gjatë në historinë demokratike të vendit. Kryeministri duket se nuk rresht në tentativat për të përvetësuar “Flamingon”. Një muaj para se të jepte “Besën”, po ai, nënshkroi kopjen tonë të “The Albanian Files” me fjalët “…nga një vrasës Flamingosh”.
Meqënëse “BESA” premton që çdo zotim publik do të regjistrohet me një nga tre statuset: i mbajtur, i shtyrë me shpjegim, i pambajtur. Citizens.al do ta zbatojë të njëjtën metodë.
Në fund të nëntëdhjetë ditëve, këto zotime do të maten publikisht, me vetë metodologjinë e BESËS:
Publikimi i vendimeve të KKTU-së për Vjosë-Nartën, të marra që nga shtatori 2024.
Publikimi i lejes së zhvillimit të 30 marsit dhe i vendimit të 29 prillit 2026 për “Zvërnec South Adriatic Development”.
Publikimi i dosjes së negociatave për Sazanin: procesverbalet e dhjetë mbledhjeve dhe kontratat që “Dosja e Evidencës” e BESA-s premton t’i hapë.
Një përgjigje publike për kërkesat për informacion që AZHT-ja dhe Komisioneri i kanë refuzuar deri sot.
Dokumenti mbyllet me një fjali që meriton të mbahet mend: “Të dyja janë fitore, sepse të dyja janë të vërteta.” Të vërtetat, megjithatë, kanë dokumente. Dhe dokumentet, tashmë, edhe një herë falë qeverisë, kanë një afat të qartë.
Citizens
